Kapitalanlage Immobilien in München und Bayern
Kapitalanlage in München und Bayern
Immobilie als Kapitalanlage.
Warum eine vermietete Neubau-Wohnung für viele Menschen die tragende Säule des Vermögensaufbaus ist. Wie sie funktioniert. Und wann sie für Sie Sinn ergibt.
So funktioniert Vermögensaufbau mit Immobilien
Drei Parteien zahlen in Ihr Vermögen ein.
Bei einem ETF, einem Sparplan oder einem Tagesgeldkonto arbeitet nur eines für Sie: Ihr eigenes Kapital. Bei einer vermieteten Immobilie ist das grundlegend anders. Sie kaufen zu einem großen Teil mit Bankkapital, nicht mit Eigenkapital. Und die Rückzahlung übernehmen zwei weitere Parteien: Ihr Mieter und der Staat. Diesen Effekt gibt es bei keiner anderen Anlageform.
01. Sie selbst
Ihr Eigenkapital.
Sie bringen typischerweise 0 bis 15 % des Kaufpreises als Eigenkapital ein, meist für die Kaufnebenkosten und eine Sicherheitsreserve. Und Sie tragen die monatliche Differenz zwischen Kreditrate und Miete. In der Regel ein niedriger dreistelliger Betrag pro Monat.
02. Ihr Mieter
Die Miete.
Ihr Mieter überweist jeden Monat die Miete. Diese Miete fließt direkt in Ihre Kreditrate und tilgt damit einen großen Teil des Darlehens für Sie. Über 20 bis 30 Jahre summiert sich das auf einen sechsstelligen Betrag, den nicht Sie, sondern Ihr Mieter aufgebracht hat.
03. Der Staat
Die Steuerersparnis.
Sie können Zinsen, Abschreibung und laufende Kosten von der Steuer absetzen. Bei energetisch hochwertigen Neubauten kommt eine erhöhte Abschreibung dazu. Der Staat fördert damit gezielt den Bau moderner Wohnungen. Das reduziert Ihre Lohnsteuer um mehrere tausend Euro pro Jahr, die zurück in Ihren Vermögensaufbau fließen. Diesen Steuervorteil bekommen Sie bei einem ETF oder Sparplan nicht.
Der entscheidende Hebel. Die Bank finanziert den Löwenanteil des Kaufpreises. Sie steuern also eine sechsstellige Anlage mit einem Eigenkapital-Einsatz von 0 bis 15 %. Ihr Mieter tilgt den Kredit. Der Staat schießt über die Steuerersparnis mehrere tausend Euro pro Jahr dazu. Am Ende der Finanzierung gehört Ihnen die komplette Immobilie. Sie haben deutlich weniger aus eigener Tasche eingezahlt, als sie zu diesem Zeitpunkt wert ist.
Warum das gerade bei gutem Einkommen besonders wirkt. Je höher Ihr persönlicher Einkommensteuersatz, desto stärker greift der Steuereffekt. Wer 45.000 Euro brutto verdient, spart bei einem absetzbaren Aufwand von 1.000 Euro deutlich weniger Steuer als jemand mit 120.000 Euro brutto. Deshalb funktioniert die Kapitalanlage-Immobilie besonders gut für Menschen mit stabilem, gut verdienendem Einkommen: Der Staat trägt einen spürbar größeren Teil des monatlichen Investments.
Was der Steuereffekt konkret bedeutet
Ein Beispiel aus unserer Beratung.
Damit die Steuer-Mechanik greifbar wird, zeigen wir hier einen typischen Fall aus dem Neubau-Segment. Zahlen sind gerundet und anonymisiert, die Struktur ist real.
Ausgangslage. Angestellter, verheiratet, 95.000 Euro Jahresbrutto. Kauft eine energetisch hochwertige Neubau-Wohnung in München (2 Zimmer). Mieteinnahme im marktüblichen Rahmen. Finanzierung über eine Partnerbank, Eigenkapital-Einsatz rund 10 % des Kaufpreises.
Was steuerlich passiert. Zinsen, die lineare Abschreibung auf das Gebäude und laufende Kosten sind absetzbar. Bei energetisch hochwertigen Neubauten kommt zusätzlich eine erhöhte Abschreibung dazu, mit der der Staat den Bau moderner, klimafreundlicher Wohnungen fördert. Zusammen ergibt das einen steuerlichen Verlust aus Vermietung, der das zu versteuernde Einkommen mindert.
Ergebnis im Steuerbescheid. Rund 2.800 Euro Steuererstattung im ersten Jahr. Geld, das ohne die Immobilie als Lohnsteuer weg gewesen wäre. Jetzt fließt es zurück in seinen Vermögensaufbau.
Hinweis. Wie viel Sie konkret zurückbekommen, hängt von Ihrem Einkommen, Familienstand und der Objekt-Struktur ab. In der Erstanalyse rechnen wir das für Ihre Situation durch. Verbindliche Steuerauskünfte gibt Ihr Steuerberater. Wenn Sie keinen haben, empfehlen wir Ihnen einen.
Immobilie oder ETF
Die Frage, die wir am häufigsten gestellt bekommen.
Fast jede Woche sitzt jemand bei uns, der zwischen einer vermieteten Immobilie und einem Welt-ETF schwankt. Ehrliche Antwort: kommt auf Ihre Situation an. Was die beiden Anlagen wirklich unterscheidet.
| Vermietete Immobilie | Welt-ETF | |
|---|---|---|
| Wer zahlt ein | Sie, der Mieter, der Staat | nur Sie |
| Hebel durch Kredit | üblich, 70 bis 80 Prozent Fremdkapital | wird nicht empfohlen |
| Steuereffekt | Zinsen, Abschreibung und Kosten absetzbar | nur Sparerpauschbetrag |
| Aufwand | Mieterwahl und Hausverwaltung | praktisch null |
| Liquidität | gering | sofort verkaufbar |
| Inflationsschutz | sehr gut | mittel |
Unsere Position. Wer ein stabiles, gut verdienendes Einkommen hat und den üblichen Eigenkapital-Einsatz von 0 bis 15 % einbringen kann, für den ist die vermietete Neubau-Immobilie oft die tragende Säule des Vermögensaufbaus. Ein ETF gehört als flexibler Baustein daneben. Wer keine Lust auf Mieter und Verwaltung hat und maximale Flexibilität will, ist mit dem ETF wahrscheinlich besser bedient.
In der Erstanalyse sagen wir Ihnen ehrlich, was zu Ihrer Situation passt. Auch dann, wenn es bedeutet, dass eine Immobilie für Sie aktuell nicht sinnvoll ist.
Was eine gute Kapitalanlage ausmacht
Vier Kriterien, die wir vor jedem Kauf prüfen.
Eine Immobilie funktioniert als Kapitalanlage nur dann, wenn mehrere Faktoren gleichzeitig stimmen. Wir prüfen diese Punkte, bevor wir Ihnen überhaupt ein Objekt empfehlen.
01. Vermietbarkeit
Wird die Wohnung dauerhaft nachgefragt sein?
Lage, Grundriss und Zielgruppe müssen zusammenpassen. Eine 1-Zimmer-Wohnung in einem Studentenviertel funktioniert anders als eine 4-Zimmer-Familienwohnung im Speckgürtel. Wir prüfen den lokalen Mietmarkt, nicht den München-Durchschnitt.
02. Finanzierbarkeit
Trägt die Rechnung auch bei höheren Zinsen?
Wir rechnen jede Kalkulation mit realistischen Zinsen und einem Worst-Case-Szenario für die Anschlussfinanzierung. Wenn ein Objekt nur bei 3 Prozent Zins funktioniert und bei 5,5 Prozent kippt, ist es für uns keine sichere Anlage.
03. Steuerliche Struktur
Passt die AfA zu Ihrem Einkommen?
Die Abschreibung wirkt umso stärker, je höher Ihr Einkommensteuersatz ist. Wir schauen uns Ihr Bruttoeinkommen und Ihre Steuersituation an und rechnen den Steuereffekt konkret durch, bevor wir ein Objekt empfehlen.
04. Wiederverkauf
Funktioniert die Lage auch in 15 Jahren noch?
Nicht jede Mikrolage in München wird in 15 Jahren noch die gleiche Nachfrage haben. Wir prüfen die Mikrolage stärker als die Makrolage: Wie entwickelt sich der Stadtteil, was ist geplant, wer zieht hin.
So läuft die Zusammenarbeit ab
Vier Schritte bis zu Ihrer Kapitalanlage.
Klarer Ablauf, klare Verantwortung. Sie wissen zu jedem Zeitpunkt, was der nächste Schritt ist.
01
Erstanalyse
30 Minuten
Wir schauen uns Ihre Situation an: Einkommen, Eigenkapital, Anlageziel, Risikoprofil. Ergebnis: eine ehrliche Einschätzung, ob eine Immobilie für Sie aktuell Sinn ergibt.
02
Strategie
1 bis 2 Wochen
Was passt für Sie: Cashflow-Objekt, Steueroptimierung oder langfristiger Vermögensaufbau. Wir legen mit Ihnen fest, in welcher Preis-Range, Lage und Größe gesucht wird.
03
Objekt-Auswahl
4 bis 12 Wochen
Sie bekommen nur Objekte, die zu Ihrer Strategie passen und die vier Kriterien erfüllen. Kein Massen-Newsletter. Ein Teil unserer besten Objekte läuft über unsere Kartei, bevor sie öffentlich ausgeschrieben werden.
04
Kauf und Vermietung
6 bis 12 Wochen
Wir begleiten Sie von der Finanzierungs-Anfrage bis zum Notartermin. Und wir übernehmen die Erstvermietung, damit das Investment von Anfang an funktioniert.
Für wen das sinnvoll ist
Wann eine Kapitalanlage-Immobilie wirklich passt.
Nicht für jede Situation ist eine Kapitalanlage-Immobilie der richtige Weg. Erfahrungsgemäß passt sie besonders gut für:
- Angestellte mit stabilem, gut verdienendem Einkommen ab etwa 70.000 Euro Jahresbrutto, bei denen der Steuereffekt spürbar wirkt.
- Selbstständige und Freiberufler mit hoher Steuerlast, bei denen die Abschreibung besonders stark greift.
- Menschen, die bereit sind, 0 bis 15 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen und ihr Vermögensportfolio aufzubauen.
- Menschen, die langfristig denken und einen Anlagehorizont von mindestens 15 Jahren mitbringen.
Wenn Sie sich in einer dieser Situationen wiedererkennen, lohnt sich eine Erstanalyse. Wenn nicht, sagen wir Ihnen das auch offen.
Häufig gefragt
Fragen zur Kapitalanlage-Immobilie.
In der Regel liegen Sie bei 0 bis 15 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Damit werden Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) und eine Liquiditätsreserve gedeckt. Den Rest der Finanzierung übernimmt die Bank. Wieviel Sie in Ihrem Fall konkret einsetzen sollten, klären wir in der Erstanalyse anhand Ihrer Einkommens- und Bonitätssituation.
Der Bund fördert den Bau energetisch hochwertiger Neubau-Wohnungen über eine erhöhte Abschreibung. Das macht den Steuereffekt bei Neubauten spürbar stärker als bei Bestandsimmobilien. Dazu kommen: kaum Instandhaltung in den ersten Jahren, moderne Grundrisse mit hoher Vermietbarkeit und bessere Energieeffizienz. Für Einsteiger ist diese Planbarkeit oft der entscheidende Vorteil.
Der zentrale Unterschied: bei einem ETF zahlt nur Ihr eigenes Kapital ein. Bei einer vermieteten Immobilie zahlen drei Parteien in Ihren Vermögensaufbau ein: Sie selbst über die monatliche Zuzahlung, Ihr Mieter über die Miete, und der Staat über die Steuerersparnis. Dafür ist die Immobilie weniger liquide und bringt mehr Aufwand mit sich. Wir sagen Ihnen ehrlich, was zu Ihrer Situation passt.
Das hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz, dem Objekt und der Finanzierung ab. Als Größenordnung: bei einem Einkommen um 90.000 Euro und einer Neubau-Wohnung im mittleren Preissegment liegen wir in den ersten Jahren typischerweise bei 2.500 bis 4.500 Euro Steuererstattung pro Jahr. Wir rechnen das in der Erstanalyse für Ihre konkrete Situation durch. Verbindliche Steuerauskünfte gibt Ihr Steuerberater.
Mietausfall kommt vor, in München realistisch alle 8 bis 10 Jahre ein- bis zweimal für ein bis zwei Monate. Wir empfehlen dafür zwei Dinge: eine Liquiditätsreserve als Puffer und eine Mietausfall-Versicherung. Bei der Mieterauswahl prüfen wir Bonität und Persönlichkeit sorgfältig.
Bei höheren Zinsen wird die Rechnung enger, aber sie funktioniert immer noch. Wichtig ist, dass die Kalkulation auch bei einem Worst-Case-Anschlusszins (etwa 5,5 Prozent) noch trägt. Genau das rechnen wir mit Ihnen durch. Objekte, die nur bei Niedrigzins funktionieren, empfehlen wir nicht.
Wir übernehmen die Erstvermietung, damit Ihr Investment von Anfang an funktioniert. Für die laufende Betreuung (Hausverwaltung, Nebenkostenabrechnung, WEG-Themen) arbeiten wir mit spezialisierten Hausverwaltungen zusammen, die wir Ihnen empfehlen. Ihr laufender Aufwand nach dem Kauf ist überschaubar.