GROSSTÄDTE ZU TEUER.
DIESER NEUBAU IN NÜRNBERG RECHNET SICH.
DIESER NEUBAU IN NÜRNBERG RECHNET SICH.
41 Neubau-Mikroapartments nahe dem Hauptbahnhof – mit KfW-40-QNG-Standard, attraktiver Mietperspektive und Fördermöglichkeiten von bis zu 150.000 € je Wohneinheit. Besonders interessant für Kapitalanleger mit Fokus auf steuerliche Optimierung.
Kaufpreise ab 193.000 €
zinsgünstiges KfW-Darlehen 150.000 €
| Vorhabentyp | Neubau · Mehrfamilien-Wohngebäude |
| Einheiten | 41 Wohnungen · 22–53 m² Wohnfläche |
| Energiestandard | KfW 40 · QNG-zertifiziert |
jährliche Abschreibung 5%
zum Nürnberger Hauptbahnhof nur 250 Meter
| Förderprogramme | KfW 297 / 298 · § 7b EStG-fähig |
| Barrierefrei | 15 von 41 Wohnungen · Aufzug |
| Geplante Fertigstellung | Frühjahr 2028 |
Kapitalanlage · Nürnberg Innenstadt
In den deutschen Top-Städten
kommt man nicht mehr durch.
Wer heute 50.000 bis 100.000 Euro Eigenkapital in eine Immobilie stecken will, läuft in den Top-7 gegen Wände. Nicht weil das Geld zu wenig wäre — sondern weil der Markt das Eigenkapital sofort auffrisst.
Problem I
Einstiegspreis zu hoch
Ein Mikroapartment in München, Frankfurt oder Hamburg startet heute bei 400.000 €. Wer 50–100 k Eigenkapital hat, muss den Großteil über die Bank finanzieren — zu Marktzinsen von rund 3,5 % rechnet sich das nur in Ausnahmen.
Problem II
Cashflow im Minus
Die Mieten in Top-Lagen sind hoch, die Kaufpreise aber so weit gestiegen, dass nach Finanzierungsrate, Hausgeld und Steuer monatlich draufgezahlt wird — statt passives Einkommen zu generieren.
Problem III
Steuerlast wächst
Wer 80 k+ verdient, gibt fast die Hälfte ab. Inflation entwertet, was übrig bleibt. Sparbuch und ETF lösen das Steuerproblem nicht — sie verschärfen es eher, weil Erträge erneut versteuert werden.
Neubau Anlageimmobilie Nürnberg – Aussenansicht und Beispielausstattung einer 1-Zimmer-Einheit.
– II. Standort-Argument
Warum gerade Nürnberg
Nürnberg ist nicht „die günstigere Großstadt“ — Nürnberg ist eine eigenständige Investment-Geschichte.
Drei strukturelle Vorteile, die der Standort den Top-7 voraushat.
01. Mietniveau
Hohe Mieten bei moderaten Kaufpreisen.
Nürnberg gehört zu den deutschen Großstädten mit dem stärksten Verhältnis aus Mietniveau und Quadratmeterpreis. Innenstadtnahe Mikroapartments erzielen Mieten, die in Relation zum Kaufpreis spürbar günstiger funktionieren als in München, Frankfurt oder Hamburg.
02. Wertentwicklung
Eines der größten Wachstumspotenziale.
Bevölkerungswachstum, anhaltend hohe Wohnraumnachfrage, starker Wirtschaftsstandort mit Schwerpunkt Industrie, Forschung und Logistik. Nürnberg gilt unter Marktbeobachtern als einer der spannendsten B-Standorte für die nächsten zehn Jahre.
03 · Strukturelle Stärke
ICE-Knoten, Hochschulen, Wirtschaftsregion.
Eines der wichtigsten Schienenkreuze Süddeutschlands. Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg, TH Nürnberg, Hochschule für Musik — über 60.000 Studierende. DAX-Konzerne, Mittelstandstrukturen und Messegelände als wirtschaftliches Fundament.
— III. So rechnet sich das Investment
Vier Mechaniken, die ineinandergreifen.
Kleines Ticket allein macht noch keine gute Kapitalanlage. Erst die Kombination aus Standort-Stärke, Förderung und
Cashflow-Logik macht aus dem Objekt ein tragfähiges Investment.
01
Attraktiver Einstiegspreis
ab rund 214.000 €
Erstinvestoren kommen mit 50.000–60.000 € Eigenkapital rein. Kein Drittel des Eigenkapitals wandert in Nebenkosten — die Relation Investment-zu-Vermögensaufbau stimmt.
02
KfW-Darlehen bis 150.000 €
deutlich unter Marktzins
Über das KfW-Programm für klimafreundlichen Neubau (Investoren) wird der Großteil der Finanzierung gefördert. Nur ein kleiner Restbetrag bleibt für die Bank — zum Marktzins. Der gewichtete Mischzins liegt deutlich unter klassischen Vergleichsprojekten.
03
Positiver Cashflow
ab Tag 1
Hohe Mieten in Nürnberg-Innenstadt treffen auf einen günstigen Mischzins. Daraus ergibt sich ein monatlicher Überschuss — statt der in den Top-7 üblichen monatlichen Zuzahlung.
04
KfW 40 + QNG +
Erstvermietungs-Freiheit
Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich (bis zu 5 % p. a. zusätzlich zur linearen Gebäude-AfA von 3 %). Geringer Instandhaltungsdruck durch Neubau. Bei der Erstvermietung greift die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB).
— Indikative Beispielrechnung
So setzt sich der monatliche Saldo zusammen.
Vereinfachte Modellrechnung für eine 30 m²-Einheit. Die konkrete Wirkung in Ihrer individuellen Steuersituation
rechnen wir am Bildschirm mit Ihnen durch — und mit Ihrem Steuerberater verbindlich.
| Kaufpreis (inkl. Nebenkosten) | 240.000 € |
| Eigenkapital | 60.000 € |
| KfW-Darlehen (Förderzins) | 150.000 € |
| Bankfinanzierung (marktüblich) | 30.000 € |
| Mietansatz (kalt, Nürnberg-Innenstadt) | 850 € |
| − Annuität gesamt | −540 € |
| − Hausgeld & Rücklagen | −110 € |
| + Steuereffekt (AfA 3 % + § 7b) | +90 € |
| Cashflow / Monat | +290 € |
Hinweis: Indikative Modellrechnung, keine Renditezusage. Individuelle Wirkung mit Steuerberater prüfen.
— IV. Lage · Nürnberg-Innenstad
Drei Minuten zum Hauptbahnhof. Echt.
Direkt südlich des Nürnberger Hauptbahnhofs gelegen. ICE, S-Bahn, U-Bahn, Straßenbahn und Bus liegen fußläufig — die Altstadt ist in zehn Minuten zu Fuß erreicht.
Galgenhofstraße 27/29, 90459 Nürnberg
Hauptbahnhof
250m
3 Min Fußweg · ICE, IC, RE
S-Bahn HBF
330m
S1 bis S6 · 4 Minuten
U-Bahn
550m
U1, U2, U3 · alle 5-10 Min.
Altstadt
10Min
Fußweg in die Innenstadt
Supermarkt
220m
Penny, Lidl, Rewe, Norma in Fußweite
Strassenbahn
290m
Linien 5 + 11 · Celtisplatz
Pkw-Reduktion
68%
Mikromobilitäts-Standort lt. Mobilitätskonzept
Hochschulen
15Min
TH Nürnberg, FAU Erlangen-Nürnberg
— V. Was Sie konkret kaufen
Eckdaten des Projekts.
Neubau eines Wohngebäudes auf zwei zusammengelegten Grundstücken in zentraler Innenstadtlage Nürnbergs. Ausführungsplanung von Fischer Planen und Bauen, Energiestandard KfW 40 mit QNG-Nachweis.
| Vorhabentyp | Neubau · Mehrfamilien-Wohngebäude |
| Einheiten | 41 Wohnungen · 22–53 m² Wohnfläche |
| Wohnungsmix | 32 × 1-Zimmer · 9 × 2-Zimmer |
| Energiestandard | KfW 40 · QNG-zertifiziert |
| Förderprogramme | KfW 297 / 298 · § 7b EStG-fähig |
| Geschosse | EG + 5 OG + Dachgeschoss · 6 Vollgeschosse |
| Barrierefrei | 15 von 41 Wohnungen · Aufzug |
| Konstruktion | Mauerwerk + Stahlbeton · Satteldach |
| Mobilität | Überdachte Fahrrad-Stellplätze · Stellplatz im Südstadtparkhaus zubuchbar |
| Geplante Fertigstellung | Frühjahr 2028 |
| Reservierung | Investagon · notarsicher · MaBV-konform |
— VI. Was nach Ihrer Anfrage passiert
In vier Schritten zur Entscheidung.
Wir verschicken keine PDFs ins Blaue. Stattdessen rechnen wir mit Ihnen am Bildschirm Ihre konkrete Steuer- und Cashflow-Situation durch — und Sie entscheiden in Ruhe.
I
Anfrage
Formular ausfüllen — fünf Felder, weniger als zwei Minuten. Sie hören innerhalb von 24 Stunden von uns.
dauer ca.: 2 Minuten
II
Quali-Call
Kurzes Telefonat mit unserem Investmentberater. Wir klären, ob die Eckdaten zu Ihrer Situation passen — bevor wir Ihre Zeit beanspruchen.
dauer ca.: 15 Minuten
III
Live-Beratung
Per Video oder vor Ort. Wir rechnen Ihre Eigenkapital-, Finanzierungs- und Steuersituation gemeinsam durch — mit konkretem Objekt, nicht mit Modellen.
dauer ca.: 45 Minuten
IV
Reservierung
Wenn es passt, reservieren wir Ihre Wunscheinheit über das Investagon-Portal. Notarsicher, MaBV-konform, mit Reservierungsgebühr.
keine – direkt
— VII. Häufige Fragen
Was Anleger uns am häufigsten fragen.
Weil sich in Nürnberg das Verhältnis zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete für Kapitalanleger heute deutlich besser darstellt. Der Quadratmeterpreis liegt unter dem Top-7-Niveau, die Mieten in der Innenstadt sind im Verhältnis hoch, und Nürnberg gilt unter Marktbeobachtern als einer der spannendsten Wachstumsstandorte der nächsten zehn Jahre. In Kombination mit dem KfW-Hebel ergibt sich ein positiver Cashflow ab Tag 1 — etwas, das in München, Frankfurt oder Hamburg bei vergleichbarer Ticketgröße kaum mehr machbar ist.
KfW 40 ist der höchste Energieeffizienzstandard für Neubauten — das Gebäude verbraucht maximal 40 % der Primärenergie eines Referenzgebäudes. QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) ist die zusätzliche Nachhaltigkeitszertifizierung, die seit 2023 Voraussetzung für die KfW-Klimaförderung und für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist. Beide Nachweise sind für dieses Projekt vorhanden.
Bei förderfähigen Neubauten können Sie in den ersten vier Jahren bis zu 5 % der Anschaffungskosten zusätzlich zur normalen linearen AfA (3 % p. a.) steuerlich absetzen. Bemessungsgrenze: 4.000 € pro m² Wohnfläche. Die konkrete Wirkung in Ihrer Steuersituation rechnen wir gemeinsam mit Ihnen und Ihrem Steuerberater durch — wir machen keine pauschalen Versprechen.
Nein. Bei Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, greift die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB). Bei der Erstvermietung können Sie die marktgerechte Miete ansetzen.
Grundsätzlich ja. Bitte beachten: Die § 7b-Sonderabschreibung setzt eine Vermietung in den ersten zehn Jahren voraus. Bei Eigennutzung innerhalb dieser Frist müsste nachversteuert werden. Wir besprechen das individuell.
Der Bauträger ist nach MaBV verpflichtet, Kundengelder nur in gesetzlich geregelten Raten nach Baufortschritt entgegenzunehmen. Ihr Geld ist also bauablauf-gebunden, nicht im Voraus eingezahlt. Die geplante Fertigstellung Ende 2027 ist eine seriöse Prognose, keine Garantie.
In Bayern fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer und ca. 1,5 % Notar- und Grundbuchkosten an. Bei diesem Projekt erhalten Sie als Käufer eine transparente Aufstellung. Die Beispielrechnung berücksichtigt die Nebenkosten bereits im Eigenkapitalbedarf.
— Erstgespräch anfragen
30 Minuten. Eine Rechnung. Ihre Entscheidung.
Keine Verkaufsmaschine, keine PDF-Schicker-Logik. Ein strukturiertes Gespräch,
in dem wir Ihre Zahlen einmal durchrechnen und Sie danach in Ruhe entscheiden.