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Exklusives Juwel in Bestlage von Gräfelfing - Villenhälfte trifft modernes Wohnen
























































































ImmoNr
4975
Objektart
Haus
Objekttyp
Doppelhaushälfte
Vermarktungsart
Kauf
PLZ
82166
Ort
Gräfelfing
Wohnfläche
ca. 205 m²
Grundstücksgröße
ca. 438 m²
Nutzfläche
ca. 53 m²
Anzahl Zimmer
6,5
Anzahl Badezimmer
3
Kaufpreis
2.690.000,00 €
Baujahr
1997
Endenergieverbrauch
123,7 kWh/(m²a)
Energieausweis
Verbrauchsausweis
Energieeffizienzklasse
D
Käufer-Provision (brutto)
2,38% inkl. MwSt.
wesentlicher Energieträger
Gas
Beschreibung
Dieses seltene Juwel, gelegen in einer der beliebtesten Wohnlagen von Gräfelfing, überrascht und bezaubert schon im Entrée. Mit Weitblick und exzellentem Geschmack für modernes Wohndesign wurde diese Doppelhaushälfte in den Jahren 2015, 2022 und 2024 modernisiert.Durch die geschickte Architektur mit zurückgesetztem Trakt entsteht das Gefühl, in einem freistehenden, neuen Einfamilienhaus zu wohnen.
Licht strömt von allen Seiten ein und sorgt, durch die dezente Reflektion des hochwertigen Eichenparkettbodens, für helle Räume. Die clever durchdachte Raumplanung des Münchner Architekten besticht im ganzen Haus.
Ein repräsentatives Entrée mit geräumiger Garderobe, Bibliothek und Gäste-WC überrascht durch Leichtigkeit und weitläufiges Flair. Durch eine Glastür gelangt man in den Wohn- und Essbereich, der mit rund 50 Quadratmetern Fläche und einem verglasten Wintergartenerker das Herzstück bildet.
Die 2023 komplett erneuerte Einbauküche mit hochwertigen Elektrogeräten ist zum Teil zum Speisesalon geöffnet. Sämtliche Elektrogeräte stammen von Gaggenau, Siemens und Miele.
Das Wohnzimmer ist weitläufig und hell. Bodentiefe Sicherheit-Fenstertüren ermöglichen einen freien Blick auf den von außen nicht einsehbaren Südgarten sowie die geräumige Terrasse.
Der Garten wurde 2022 und 2023 größtenteils komplett neu gestaltet und angelegt. Er ist jetzt pflegeleicht, elegant und gemütlich. Sichtschutz ist auf allen Seiten des Gartens geboten.
Im Obergeschoss befinden sich zwei Schlafräume mit Klimaanlage, jeweils mit eigenem Balkon, ein Arbeitszimmer und zwei Badezimmer mit ebenerdigen Duschen; eines davon sogar mit Sauna.
Über einen separaten Eingang an der Westseite des Grundstücks gelangt man über eine Außentreppe in die Einliegerwohnung im Souterrain. Gleichzeitig kann diese über den Flur des Wohn- und Essbereiches erreicht werden. Die Einliegerwohnung wird aktuell als Fitnessraum und als zweites Arbeitszimmer genutzt. Ein Highlight ist das Designerbad mit ebenerdiger Dusche.
Lage
Im Südwesten von München, in der grünen Villen-Oase von Gräfelfing, liegt dieses einmalige Juwel in einer ruhigen Seitenstraße. In unmittelbarer Nähe befinden sich S-Bahn, geplante U-Bahn, Gymnasium, Schulen, Kindergärten, die Würm sowie alle Geschäfte des täglichen Bedarfs. Beliebte Eisdielen, Cafés und Gasstätten sind in der nahegelegenen Bahnhofstraße schnell zu erreichen. Vom Käse-Sommelier bis hin zum Feinkostladen ist hier alles vorhanden. Die beliebten Biergärten mit Kinderspielplätzen wie das Waldheim, Pe.Es. Kottmeier, die Kraillinger Brauerei und Forst Kasten sind bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar.Durch die Nähe zu den Fünf Seen wird ein breites Angebot an Sport- und Freizeitaktivitäten geboten. Wanderwege, Segelmöglichkeiten, Langlaufwege, Golfanlagen, das Gautinger Freibad, mehrere Tennisvereine, Reitanlagen und herrliche Radfahrwege eignen sich wunderbar für eine Auszeit vom Alltag. Sportbegeisterte kommen hier voll auf ihre Kosten.
Umgeben von der Würm, Wiesen, Feldern, Seen und Bergen, befindet sich auch die Innenstadt von München in unmittelbarer Nähe.
München liegt nur knapp 20 Autominuten entfernt und ist durch die schnelle Verbindung zur A 99, A 96 und zur A 8 einfach zu erreichen. Auch der Flughafen ist in nur ca. 37 Minuten mit dem Auto erreichbar. Mit der S-Bahn Linie S 6 gelangen Sie in nur ca. 22 Minuten in die Innenstadt. Zum Bahnhof Gräfelfing sind es nur ca. 4 Minuten mit dem Fahrrad oder ca. 12 Minuten zu Fuß.
Einige internationale Firmen haben sich in Gräfelfing und Martinsried niedergelassen, was zur Lebendigkeit im Ort sowie zur wachsenden Infrastruktur beiträgt. Die bekannte American International School MIS ist sowohl mit S-Bahn, Bus als auch mit dem Fahrrad gut zu erreichen.
Es gibt viele Gründe, weshalb Gräfelfing nach wie vor zu den begehrtesten Wohnorten außerhalb des Stadtzentrums zählt.
Ausstattung
- Transluzente Glasbausteine bilden das Flur- und Raumtrennelement des ebenerdigen Duschbades die Attraktion der Einliegerwohnung.- Das anliegende Arbeitszimmer / Fitnessraum ist durch eine Schwingtüre abgetrennt.
- Die großen Souterrain-Fenster sorgen in allen Räumen für ein behagliches Wohnraumgefühl.
- Im UG ist der geräumige Hauswirtschaftsraum mit einer Einbauschrankwand ausgestattet.
- Darüber hinaus befinden sich im UG ein Abstellraum, ein Weinkeller und ein Technikraum.
- Hochwertige Eichendielen im Erdgeschoss
- Neue Einbauküche mit Markengeräten
- Rolläden an den meisten Fenstern im Erdgeschoss
- Durch den Südwestgarten gelangt man zur Duplexgarage mit ausreichend Abstellfläche für Gartengeräte, Skier und vielem mehr.
- Im Vorgarten ist ein neues, grosses Gartenhaus für Fahrräder & Gartengeräte errichtet worden. Auch ein Trampolin, Sandkasten oder eine Kinderschaukel hätten im Vorgarten mehr als ausreichend Platz.
- Im OG sind in allen Räumen Einbauschränke und Stauraum-Nischen geschaffen worden.
- Das Damenschlafzimmer erstrahlt dank breiten, nach Südwesten ausgerichteten, bodentiefen Fensterfronten in lichtem Ambiente.
- Der großzügige Balkon gewährt den traumhaften Ausblick auf den gepflegten Garten.
- Das Badezimmer liegt direkt gegenüber und ist ebenfalls mit ebenerdiger Regendusche und Feinsteinfliesen ausgestattet.
- Auf der rechten Seite vom Flur, durch den Ankleidebereich, gelangt man in das Herrengemäch. Der großzügige Schlafbereich und das Ensuite Wellness-Badezimmer ist mit einer beleuchteten Sauna mit Dampfbad ausgestattet.
- Ein Doppelwaschbecken unter einem Skylight und die geräumige, ebenerdige Regendusche sind durch bodentiefe Glaselemente vom Schlafraum getrennt.
- Hochwertige Einbauschränke dienen als Raumtrenner zum eigenen und separaten Arbeitszimmer - ebenfalls mit Zugang zum Balkon.
- Klimaanlage in beiden Schlafräumen im Obergeschoss
Lassen Sie sich von diesem Juwel im Würmtal überraschen und begeistern
Sonstige Angaben
Alle in diesem Exposé verwendeten Angaben beruhen auf Informationen von Dritten (z.B. Eigentümer, Hausverwaltung, etc.) und daher freibleibend und ohne jegliche Gewähr. Zahlenangaben sind immer als ca-Angaben zu verstehen. Irrtum, Änderungen, Zwischenverkauf oder Zwischenvermietung bleiben vorbehalten. Die Bekanntgabe der Objektadresse und von Objektdaten geschieht unter ausdrücklichem Hinweis auf unsere Provisionsforderung im Fall des Ankaufs. Die Höhe der Käuferprovision entnehmen Sie den Eckdaten dieses Exposés. Mit Übersendung des Exposés und Bekanntgabe der Objektadresse kommt ein Maklervertrag zustande. Sie wurden hierbei auf das Recht hingewiesen, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Um ein bestehendes Widerrufsrecht auszuüben, genügt eine schriftliche Erklärung an EDE-Invest GmbH & Co. KG, Bavariaring 18, 80336 München. Möglicherweise haben Sie bei Erhalt des Exposees wirksam auf das Widerrufsrecht verzichtet. Haben Sie hingegen verlangt, dass unsere Dienstleistungen während der Widerrufsfrist beginnen sollen, ohne vorher auf das Widerrufsrecht zu verzichten, so haben Sie uns im Fall des Widerrufs einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns den Widerruf erklären, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen entspricht. Ihr Widerrufsrecht erlischt vorzeitig, wenn wir auf Ihren ausdrücklichen Wunsch hin tätig geworden sind und der Vertrag vollständig erfüllt ist, bevor Sie Ihr Widerrufsrecht ausgeübt haben. Verpflichtungen zur Erstattung von Zahlungen müssen innerhalb von 30 Tagen erfüllt werden. Die Frist beginnt für Sie mit der Absendung Ihrer Widerrufserklärung, für uns mit deren Empfang.Gewerbeerlaubnis gemäß § 34c GewO erteilt durch Aufsichtsbehörde gemäß § 34c GewO: Kreisverwaltungsreferat München, Ruppertstr. 19, 80466 München
Online-Streitbeilegung: http://ec.europa.eu/consumers/odr/